‘토지보상법’에 따른 환매권 행사

‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭 토지보상법)’에 따른 환매권 행사

1. 의의

국가나 지방자치단체(이하 ‘국가 등’이라 함)가 공익사업을 위해 일반인의 토지 등을 취득(흔히 ‘토지 수용’이라 함)했다가 그 토지가 공익사업에 필요 없게 되는 경우가 있습니다.

이때는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제91조에 따라 협의취득 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(보통 상속인임)이 사업시행자인 국가 등에게 환매(還買, 다시 사는 것)할 수 있습니다.

2. 등기절차

이는 민법 상 환매특약에 따른 환매와는 다른 것으로 특별법에 따른 환매이므로 등기 절차가 좀 다릅니다.

보통의 경우 국가 등은 환매사유가 발생하면 환매권자에게 환매 사유에 따른 통지를 하고 환매권자와 환매계약을 체결하게 됩니다.

그에 따라 환매권자는 국가 등에게 환매대금(환매대금은 법령 기준에 따라 정해짐)을 납부하고 등기를 하게 되는데, 국가 등에서 단독으로 등기소에 환매등기를 촉탁할 수도 있고, 국가 등과 환매권자가 공동으로 환매등기를 신청할 수도 있습니다.(보통은 등기촉탁보다는 공동신청을 함. 등기선례 제5-357호, 제200507-1호 참조)

공동신청을 하는 경우에 국가 등은 등기신청 위임장에 국가 등의 기명날인을 하고 위임장을 환매권자에게 교부하면 환매권자는 위임장을 첨부하여 등기소에 등기신청을 하게 됩니다.

이 때 일반 등기신청과 달리 등기권리증(또는 등기필 정보)과 국가 등의 매도용 인감증명서나 주소 증명서면은 필요 없고, 거래신고도 필요 없으며 환매계약서에 검인을 받으면 됩니다.(환매권자의 주소증명서면은 첨부해야 함)

환매부동산이 농지인 경우에도 농지취득자격증명이 필요 없으며(등기선례 제200802-2호 등기예규 제1236호 참조), 취득세도 지방세특례제한법 제73조 제3항에 따라 면제(농어촌특별세도 농어촌특별세법 제4조 제8호 및 시행령 제4조 제3항에 따라 면제)됩니다.(단, 지방세 감면확인서 는 첨부해야 하고 환매대금 납부 확인서도 첨부하면 좋음)

다만, 국민주택채권 매입의무와 인지세 납부의무는 면제되지 않습니다.

3. 관련 법 조항

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 ( 약칭: 토지보상법 )

[시행 2021. 10. 14.] [법률 제18312호, 2021. 7. 20., 일부개정]

제91조(환매권) ① 공익사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다) 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다. <개정 2021. 8. 10.>

1. 사업의 폐지ㆍ변경으로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 관계 법률에 따라 사업이 폐지ㆍ변경된 날 또는 제24조에 따른 사업의 폐지ㆍ변경 고시가 있는 날

2. 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 사업완료일

② 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.

③ 제74조제1항에 따라 매수하거나 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다.

④ 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.

⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 환매권은 「부동산등기법」에서 정하는 바에 따라 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 되었을 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.

⑥ 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득하거나 수용한 후 해당 공익사업이 제4조제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업(별표에 따른 사업이 제4조제1호부터 제5호까지에 규정된 공익사업에 해당하는 경우를 포함한다)으로 변경된 경우 제1항 및 제2항에 따른 환매권 행사기간은 관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산(起算)한다. 이 경우 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관은 공익사업이 변경된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 환매권자에게 통지하여야 한다. <개정 2015. 12. 29.>

[전문개정 2011. 8. 4.]

[헌법불합치, 2019헌바131, 2020. 11. 26., 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것) 제91조 제1항 중 ‘토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에’ 부분은 헌법에 합치되지 아니한다. 법원 기타 국가기관 및 지방자치단체는 입법자가 개정할 때까지 위 법률조항의 적용을 중지하여야 한다.]

제92조(환매권의 통지 등) ① 사업시행자는 제91조제1항 및 제2항에 따라 환매할 토지가 생겼을 때에는 지체 없이 그 사실을 환매권자에게 통지하여야 한다. 다만, 사업시행자가 과실 없이 환매권자를 알 수 없을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공고하여야 한다.

② 환매권자는 제1항에 따른 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날부터 6개월이 지난 후에는 제91조제1항 및 제2항에도 불구하고 환매권을 행사하지 못한다.

지방세특례제한법

[시행 2021. 10. 21.] [법률 제18128호, 2021. 4. 20., 타법개정]

제73조(토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 감면)

③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 환매권을 행사하여 매수하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다. <개정 2015. 12. 29.>

농어촌특별세법

[시행 2020. 1. 1.] [법률 제16844호, 2019. 12. 31., 일부개정]

제4조(비과세) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농어촌특별세를 부과하지 아니한다.

8. 「지방세법」과 「지방세특례제한법」에 따른 형식적인 소유권의 취득, 단순한 표시변경 등기 또는 등록, 임시건축물의 취득, 천재지변 등으로 인한 대체취득 등에 대한 취득세 및 등록면허세의 감면으로서 대통령령으로 정하는 것

농어촌특별세법 시행령

[시행 2021. 2. 17.] [대통령령 제31458호, 2021. 2. 17., 일부개정]

제4조(비과세)

③ 법 제4조제8호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 「지방세특례제한법」 제4조제4항, 제57조의2제2항ㆍ제6항, 제66조제1항ㆍ제2항, 제68조제1항ㆍ제3항(「대외무역법」에 따른 무역을 하는 자가 수출용으로 취득하는 중고자동차로 한정한다), 제73조제3항, 제74조제4항ㆍ제5항, 제92조, 「지방세법」 제9조제3항부터 제5항까지, 제15조제1항제1호부터 제4호까지, 제7호 및 제26조제2항제1호ㆍ제2호에 따른 감면을 말한다. <개정 2010. 12. 30., 2012. 2. 2., 2015. 2. 27., 2016. 12. 1., 2019. 2. 12., 2020. 1. 15.>