건물을 신축한 경우 취득세 신고에 대하여

건물을 신축한 경우 취득세 신고에 대하여

 

 

 

건물을 신축하면 건물소유권보존등기를 하여야하는데 등기를 하려면 미리 취득세 신고를 하고 취득세를 납부하여야합니다.

 

보통 등기 자체는 그리 어렵지 않은데 취득세 신고가 복잡한 경우가 있습니다.

 

취득세 신고는 건물을 개인이 신축한 경우와 법인이 신축한 경우가 차이가 있는데 구분해서 말씀드리면 다음과 같습니다.

 

 

 먼저 개인이 신축하는 경우(개인사업자 포함)에는 취득세 신고 과세표준은 취득 당시의 가액으로 취득자가 신고한 금액을 기준으로 하나, 신고가액이 시가표준액(지방자치단체장이 여러 기준을 근거로 결정한 금액)보다 적을 때에는 시가표준액을 과세표준으로 합니다.

 

신고가액과 관련하여 전체 취득가격 중에 90%를 넘는 가격이 법인 장부에 따라 입증되는 경우에는 위 기준과는 달리 시가표준액에 따라 과세표준을 정할 수는 없고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산된 취득가격을 과세표준으로 합니다.(지방세법 제10조 제6항 참조)

 

여기서 법인장부란 법인이 작성한 원장, 보조장, 출납전표, 결산서 등을 말합니다.(지방세법 시행령 제18조 제3항 참조)

 

그리고, 대통령령이 정하는 취득가격의 범위는 아래와 같습니다.

 

지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ⑤ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다. <개정 2011.5.30., 2013.6.28., 2015.6.30., 2016.4.26.>

 

1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

 

2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 「소득세법」 제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액

 

3. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

 

즉, 취득가격 중에 법인에게 공사를 의뢰하여 나온 공사금액이 전체 취득금액의 90%를 넘지 않는 경우는 시가표준액을 기준으로 신고하여도 됩니다.

 

 

 

둘째로 법인이 건물을 신축한 경우에는 시가표준액과 관계없이 법인장부에 따라 계산된 금액을 과세표준으로 취득금액을 신고하여야 합니다.(지방세법 제10조 제5항 참조)

여기서 취득금액은 취득을 위해 지급하였거나 지급해야할 직접비용(공사비)과 간접비용의 합계액을 말합니다.

 

지방세법시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. <개정 2011.5.30., 2013.3.23., 2014.11.19., 2015.6.30., 2016.4.26.>

 

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

 

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

 

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

 

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

 

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

 

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

 

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

 

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

 

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

 

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

 

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

 

4. 부가가치세

 

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

 

여기서 가끔 논란이 되는 내용이 있는데 바로 법무사수수료입니다.

 

위 시행령 제18조 제1항 제4호에 보면 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료가 있는데 대부분 구청에서는 법무사수수료를 여기에 포함시키고 있습니다.

 

건축물을 신축한 경우 취득한 시점 즉, 취득시기는 사용승인서를 내주는 날(임시사용승인을 받은 경우에는 임시사용승인일, 사용승인서나 임시사용승인서를 받을 수 없는 경우에는 건축물의 사실상 사용이 가능한 날)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.(지방세법 시행령 제20조 제6항 참조)

 

법무사수수료는 등기신청에 필요한 비용이고, 등기신청 이전에 이미 건축물을 취득하였는데 법무사수수료를 취득에 필요한 비용으로 보는 것은 논리에 맞지 않은데 구청에서는 그렇게 보는 데가 많습니다.(건축물 신축이 아니고 매매로 부동산을 취득하는 경우 부동산중개수수료를 취득에 필요한 비용으로 보는 것은 당연히 납득이 감)

 

위 간접비용과 관련하여 제6호의 국민주택채권 매각차손에 관하여는 건축물신축의 경우에는 건축허가시에만 채권을 매입하고 보존등기와 관련하여서는 매입의무가 면제되므로 관계 없는 것으로 판단됩니다.

 

또한 부가가치세는 비용에 포함되지 않습니다.

구청에서 취득세 신고시 사용하는 양식을 보면 공사금액과 설계비 및 감리비에서는 부가세를 제외한다는 표시를 하는데, 부대공사비용이나 기타 신축부대비용에는 부가세를 제외한다는 표시가 없습니다. 이는 착오로 보이며 부가세는 어떤 비용이든 제외하여 계산하는 것이 맞지 않나 싶습니다.