부동산경매절차에서 매수인이 부동산을 인도받는 방법

부동산경매절차에서 매수인이 부동산을 인도받는 방법

Q. 직장경력 10년차 A는 오랜 기간의 전셋집 생활에 지쳐 자기 집을 마련할 생각으로 법원매각공고를 살피던 중 직장에서도 가깝고 가격도 적당한 아파트를 발견하고는 매각기일에 입찰하여 최고가매수신고인으로 결정되었다. 

매각대금을 납부하고 등기까지 마친 후 이제 내 집을 마련하였다는 기쁨에 이사를 하려고 하였으나 기존에 거주하던 B가 못나가겠다고 버티고 있다. A가 아파트로 이사하기 위해 B의 점유를 배제할 수 있는 방법은 무엇인가?

A. A처럼 경매절차에서 낙찰을 받은 후 매각대금을 모두 납부하고 등기까지 마쳤다면, 보통 내 집에 내가 들어가는 것이 무엇이 문제이고 기존 거주자는 쫓아내는 것이 당연하다고 생각할 수 있습니다. 하지만 사적 집행이 금지되어 있는 현행 법제상 소유권을 취득한 A라고 할지라도 법적 절차를 거쳐 B의 점유를 배제하고 이사를 할 수 있습니다.

▪ 우선 생각해 볼 수 있는 것이 B를 피고로 하여 부동산인도청구소송을 제기하는 것입니다. 다만 이 방법의 문제점은 보통의 소송이 그러하듯이 비용과 시간이 많이 필요하다는 것이다.

이에 법원은 위 A와 같은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 바(민사집행법 제136조 제1항 본문), 이를 인도명령이라고 하는데 보다 간이한 절차에 의해 진행됩니다.

▪ 인도명령을 받기 위해서는 A와 같은 매수인의 신청이 있어야 하는데, 신청은 통상 서면으로 제출하고 있으며 신청서에는 1,000원의 인지를 붙여야 한다. 다만 위 A는 등기까지 마쳤으나 매각대금을 모두 납부하였다면 매수인명의로 소유권이전등기가 되어 있지 않아도 가능하다.

인도명령 신청서가 제출되면 피신청인(위의 예에서 B)에 대해 인도명령을 발할 수 있는지 여부를 검토하게 되는데, 만일 B가 경매절차상 채무자 또는 소유자라면 심문을 거치지 않고 인도명령을 할 수 있어 A는 조만간 이사를 할 수 있게 될 것입니다.

▪ 만일 B가 임차인이라면 문제가 복잡해집니다. ① 임차인과 같은 부동산 점유자가 존재하는 경우 기록상 명백하지 않다면 심문절차를 거쳐야 하고(심문서를 피신청인에게 송달), ② 심문결과와 경매기록을 검토하여 B가 매수인 A에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는지 여부에 따라 기각 또는 인용결정이 나오게 됩니다.

따라서 A처럼 경매절차에서 부동산을 매수하려고 하는 사람은 부동산을 누가 점유하고 있으며 해당 점유자가 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는지 여부를 먼저 파악하여야 하는데, 

① 매각기일 1주일 전부터 법원경매정보사이트(http://www.courtauction.go.kr/)에서 열람 가능한 매각물건명세서, 현황조사서를 통해 관련 정보를 얻을 수 있으며, ② 매각기일에서 최고가매수신고인으로 결정되면 경매절차상 이해관계인으로서 경매기록에 있는 임차인의 배당요구 및 권리신고서 등을 직접 열람하여 보다 자세한 정보를 얻을 수 있습니다.

▪ 인도명령은 B와 같은 피신청인에게 송달하여야 하며, 다만 송달이 되었다면 확정을 기다리지 않고 인도명령을 집행권원으로 하여 집행이 가능합니다(상대방이 인도명령에 따르지 않는다면 집행관에게 그 집행을 위임하여 집행관으로 하여금 민사집행법 제258조에 의하여 인도집행).

출처: 대법원 뉴스레터 제203호