부동산 컨설팅 보수, 중개행위를 넘는 용역제공 없을 시 무효!

부동산 컨설팅 보수, 중개행위를 넘는 용역제공 없을 시 무효!

[대법원 2016다206505]

▣ 사안의 개요

■ 사안의 내용

● 피고 주식회사 A부동산중개법인(이하 ‘피고 중개법인’)은 부동산중개업을 목적으로 설립된 법인, 피고 주식회사 B컨설팅(이하 ‘피고 B컨설팅’)은 부동산 분석, 관리대행 컨설팅업 등의 용역제공을 목적으로 설립된 법인, 위 두 법인은 같은 빌딩 701호, 702호를 각각 사무실로 사용 중임

● 피고 3, 4는 공인중개사로서 피고 B컨설팅 직원이고, 피고 5는 피고 중개법인 소속 중개보조원이면서 동시에 피고 ○○○의 직원이기도 함

● 피고 B컨설팅 직원인 피고 3은 원고 회사에 대하여 원고 회사 소유의 역삼동 소재 토지 및 건물(이하 ‘이 사건 부동산’)을 125억 원 이상으로 매도할 수 있도록 컨설팅 용역을 제공하겠다고 제의하였고, 원고 회사는 이를 수락하여 2012. 5. 7. 피고 B컨설팅과 사이에 용역비 2억 원(부가치세 별도)에 컨설팅 용역을 제공받는 내용의 매도 컨설팅 용역계약(이하 ‘이 사건 용역계약’)을 체결함

● 원고 회사는 피고 3, 4의 제의로 이 사건 부동산과 소외 甲이 소유하는 대전 동구 용전동 소재 토지 및 건물(이하 ‘대전 부동산’)을 교환하기로 함

● 원고 회사는 2012. 5. 30. 소외 甲과 이 사건 부동산을 145억 원(대출금 80억 원 포함)으로 평가하고, 대전 부동산을 80억 원(대출금 30억 원 포함)으로 평가한 후, 甲으로부터 교환차액 15억 원을 지급받기로 하는 등의 내용으로 교환계약(이하 ‘이 사건 교환계약’)을 체결하였음

● 피고 중개법인의 대표자 乙은 위 교환계약 체결 시 입회하여 계약서의 중개업자란에 서명·날인하였고, 원고 회사는 같은 날 피고 중개법인에게 중개수수료로 1억 원(부가가치세 별도)을 지급하기로 약정(이하 ‘이 사건 중개계약’)하였음

● 피고 3, 4, 5는 이 사건 교환계약과 관련하여 원고 회사에게 대전 부동산을 소개하고 현장을 안내하는 등의 행위를 수행하였음

● 이 사건 교환계약은 2012. 12.경 원고 회사와 소외 甲의 합의에 따라 해제되었음

● 원고 회사는 피고 중개법인과 피고 B컨설팅을 상대로 다음과 같은 청구를 하였음

▸ 피고 중개법인에 대한 청구

- 이 사건 교환계약을 실제로 중개한 사람은 피고 3, 4, 5인데, 피고 3, 4는 피고 중개법인 소속 공인중개사가 아니고 피고 5는 중개보조원에 불과함에도 피고 중개법인의 명의를 빌려 중개수수료를 지급받기로 약정한 것으로서 공인중개사법에 위반하여 무효이므로 피고 중개법인은 원고에게 1억 1,000만 원을 부당이득금으로 반환할 의무가 있음

▸ 피고 B컨설팅에 대한 청구

- 이 사건 용역계약에서 정한 피고 B컨설팅의 용역업무는 이 사건 교환계약의 중개업무에 지나지 않고, 실제로 중개행위와 구별되는 컨설팅 용역이 제공되지도 않았음

- 이 사건 용역계약은 실질적으로 부동산 중개계약이고, 공인중개사 자격이 없는 피고 B컨설팅이 중개수수료를 지급받기로 약정한 것으로서 공인중개사법에 위반하여 무효이므로 피고 B컨설팅은 원고 회사에게 2억 2,000만 원을 부당이득금으로 반환할 의무가 있음

- 이에 대하여 피고 B컨설팅은 이 사건 중개계약에 따른 중개업무의 범위를 넘어선 아래와 같은 용역업무를 수행하였다고 주장함

① 원고 회사의 임원들로부터 매각 동의를 받았음

② 이 사건 부동산의 가치를 높게 평가하도록 해 주었음

③ 매수인인 甲으로 하여금 이 사건 부동산과 관련된 각종 채무를 해결하도록 하고 경매를 정지시켰음

④ 원고 회사의 채권자들과의 협상 끝에 이 사건 부동산에 설정된 근저당권자 A의 채권액 5억 원을 4억 원으로, 근저당권자 B의 채권액 3억 원을 2억 1,380만 원으로, 가등기권자 C의 채권액 10억 원을 8억 원으로 감축하였음

⑤ 이 사건 교환계약 성사 이후에도 대전 부동산을 지속적으로 관리해 주었음

⑥ 대전 부동산에 대한 임대수익을 분석해 주었음

⑦ 원고 회사에게 이 사건 교환계약과 관련된 세무상담을 해 주었음

● 참고로, 공인중개사법 제32조 제4항, 위 법 시행규칙 제20조 제1항에 의하면 매매·교환의 경우 중개보수는 거래금액의 9/1000 이내이고, 이 사건 교환계약 상 이 사건 부동산의 평가액은 145억 원으로 피고 중개법인이 위 법 규정에 따라 원고 회사로부터 수령할 수 있는 중개보수 최대 한도액은 1억 3,050만 원임

■ 소송의 경과

● 제1심

▸ 피고 중개법인에 대한 중개수수료 1억 1,000만 원의 반환청구에 관해서는, 이 사건 교환계약에 관한 중개업자는 피고 중개법인이고, 피고 3, 4, 5의 행위는 피고 중개법인의 중개행위를 보조한 것에 지나지 않는다고 하여 원고 회사의 이 부분 청구를 기각함

▸ 피고 B컨설팅에 대한 용역비 2억 2,000만 원 반환청구에 관해서는, 피고 B컨설팅의 직원인 피고 3, 4, 5가 아래와 같이 부동산 중개행위에 포함되지 않는 컨설팅 용역업무를 제공한 것이므로, 이 사건 용역계약은 공인중개사법의 적용을 받는 부동산 중개계약이 아니라고 보아 원고 회사의 이 부분 청구도 기각함

- ①, ② 행위 ⟶ 이 사건 교환계약을 알선하기 위한 전형적인 행위로서 부동산 중개행위에 해당함

- ③ (내지 ⑧) 행위 ⟶ 이 사건 중개계약에 따른 중개업무의 범위를 넘어선 것으로서 이 사건 용역계약에 따른 컨설팅 용역행위에 해당함

● 제2심

▸ 피고 중개법인에 대한 중개수수료 1억 1,000만 원의 반환청구에 관해서는, 제1심과 동일한 이유로 원고 회사의 이 부분 청구가 이유 없다고 판단함

▸ 피고 B컨설팅에 대한 용역비 2억 2,000만 원 반환청구에 관해서는, 아래와 같이 피고 B컨설팅이 원고 회사에게 부동산중개업무를 넘어서는 용역을 제공한 바 없다고 할 것이므로 이 사건 용역계약은 공인중개사법에 따라 무효라고 판단하여 이 부분에 관한 원고 회사의 청구를 인용함

- ①, ② 행위 ⟶ 제1심과 동일하게 전형적인 부동산 중개행위에 해당함

- ③ 행위 ⟶ 甲이 원고 회사에게 이 사건 교환계약에 따른 교환차액 중 일부를 원고 회사에게 지급하는 대신 이 사건 부동산의 담보권자들에게 직접 지급하는 과정에서 피고 B컨설팅이 도움을 준 바 있더라도 이는 통상적인 중개행위의 부수행위에 지나지 않는 것으로 보임

- ④ 행위 ⟶ 원고 회사의 채권자들인 A, B, C 등의 실제 채무액, 변제액이 실제 채무액에 비하여 감축된 것인지 여부, 감축되었다면 이는 피고들의 노력에 의한 것인지 여부를 알 수 없고 달리 이를 인정할 증거도 없음

- ⑤ 행위 ⟶ 피고들의 대전 부동산에 관한 위 각 행위는 이 사건 용역계약에 따라 제공된 용역이 아닌 별도의 위임계약에 따른 행위임

- ⑥, ⑦ 행위 ⟶ 피고들은 이 사건 교환계약과 관련하여 이 사건 부동산과 대전 부동산에 대한 분석 자료를 제공한 사실은 인정되나, 그 내용은 각 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무상식에 불과하여, 위 사실만으로 피고 B컨설팅이 원고 회사에게 중개행위와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 용역을 제공하였다고 인정하기 부족함

■ 대법원의 판단

● 피고 중개법인에 대한 중개수수료 1억 1,000만 원의 반환청구에 관한 원고 회사의 상고에 관해서는, 원심의 판단이 정당하다고 보아 원고 회사의 상고를 기각

● 피고 B컨설팅에 대한 용역비 2억 2,000만 원 반환청구에 관한 피고 B컨설팅의 상고에 관해서도, 원심의 판단이 정당하다고 보아 피고 B컨설팅의 상고를 기각

▣ 대법원 판결의 요지

● 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산 중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 공인중개사법에 반하여 무효임

● 원심이 그 판시와 같은 이유로 피고 B컨설팅이 주장하는 각 용역행위는 이를 인정할 증거가 없거나, 이 사건 부동산과 대전 부동산의 교환을 알선하기 위한 부동산 중개행위나 중개행위의 부수행위에 지나지 아니하여, 피고 B컨설팅이 원고 회사와 피고 중개법인 사이의 이 사건 중개계약에 따른 부동산중개업무를 넘어서는 용역을 원고 회사에게 제공한 바 없으므로 이 사건 용역계약은 공인중개사법에 따라 무효라고 판단한 것은 정당함

▣ 대법원 판결의 의의

● 공인중개사법 상 중개수수료 제한을 회피하기 위하여 중개업체와는 별도의 컨설팅업체를 설립한 후 중개수수료와는 별도로 컨설팅 용역대금 등 명목으로 대가를 수수하기로 약정하였더라도 중개행위를 넘는 다른 용역제공이 없는 이상 컨설팅 용역계약은 공인중개사법에 위반되어 무효임을 대법원이 명확히 확인함

● 최근 부동산 거래와 관련하여 일부 업체들이 중개수수료 규제를 회피할 목적으로 여러 가지 탈법적인 방법으로 법상 상한을 넘는 대가를 수수하는 경우가 있는데, 이러한 행위가 사안에 따라서는 공인중개사법을 위반하는 것으로 평가되어 무효가 될 수 있음을 분명히 하였다는 데 이번 판결의 의의가 있음

출처: 대법원 뉴스레터 제214호