임차인의 우선변제권 발생에 보증금 완납이 필요할까?

임차인의 우선변제권 발생에 보증금 완납이 필요할까?

2017.12.14

Q. A는 2012년 7월 16일 임대인 B와 다가구주택의 101호를 임차보증금 6,500만 원에 임차하기로 하고 계약금 500만 원은 당일 지급하고 전입신고와 확정일자를 바로 받고 나머지 6,000만 원은 양해를 얻어 2012년 8월 17일에 건넸습니다.

한편 C는 2012년 7월 30일 같은 건물 303호에 관해 전세 계약을 체결하고 전세금 6,500만 원의 전세권 설정 등기를 마쳤습니다. 그런데 이후 2014년 5월 건물이 경매에 부쳐지게 되었습니다.

법원은 전세권 등기를 마친 C가 우선해 변제받을 권리가 있다고 보고 약 6,000만 원을 배당했고, 후순위로 밀린 A는 한 푼도 받지 못할 처지가 되자 C를 상대로 배당이의소송을 제기하였습니다. 배당에 있어서 A와 C 중 누가 우선순위가 있을까요?

A. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖추면 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 이를 임차인의 우선변제권이라 합니다.

그런데 다가구주택에서 임대차계약을 맺을 당시 보증금의 일부만 지급하고 대항력과 확정일자를 갖춘 후 나머지 보증금을 지급했다면 이후에 보증금을 전부 지급하고 전세권설정등기를 한 세입자보다 우선순위를 인정받을 수 있는지 문제됩니다.

이에 대하여 대법원은 “주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 확정일자를 갖추는 것 외에 임차보증금 전액 지급되어 있을 것을 요하지 않는다.

따라서 임차인이 임대인에게 임대보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다“고 판단하였습니다.(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결)

임차보증금 변제의 우선순위를 잔금 완납시가 아닌 전입신고일을 기준으로 한 것입니다.

위 사례에서 A의 우선변제권의 기준시점은 주택인도와 전입신고를 마친 다음 날이므로 2012년 8월 2일 전세권설정등기를 마친 C보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 할 수 있습니다.

출처: 대법원 뉴스레터 제243호