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제목

임대차계약 시 임대인이 잔금 받기 전 근저당권 설정했다면 계약위반 사유에 해당 … 위약금 지급해야

작성자
관리자
작성일
2022.09.16
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조회수
296
내용

[판결임대차계약 시 임대인이 잔금 받기 전 근저당권 설정했다면

계약위반 사유에 해당 … 위약금 지급해야

이용경 기자 yklee@lawtimes.co.kr

 

 

저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 특약을 맺었음에도 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면 계약 해제 사유에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결이 나왔다.

 



서울중앙지법 민사97단독 김재은 판사는 씨와 (소송대리인 박나현 변호사)가 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5127760)에서 "C 씨는 씨 등에게 11200만 원을 지급하라"며 지난 7월 원고일부승소 판결했다.

 

 

 

씨 등은 2021년 4월 씨가 소유한 한 아파트를 보증금 81000만 원에 임차하기로 하고 씨에게 계약금 8000만 원을 우선 지급했다이들이 맺은 임대차 계약에는 제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다는 내용이 들어있었다그런데 씨는 잔금 지급일 전 이 아파트에 채권최고액을 108000만 원으로 하는 근저당권을 설정했다. A 씨 등은 "근저당권을 말소하지 않으면 계약해제 후 손해배상을 청구하겠다"고 했지만, C 씨는 "잔금을 마저 지급하면 근저당권을 말소하겠다"고 버텼다이에 씨 등은 계약을 해제한 후 소송을 냈다.

 

서울중앙지법

보증금 초과 금액 담보권 설정은 매우 이례적

 

 



김 판사는 "임대차 계약 특약사항의 기재 내용임대차 보증금 액수임차인의 대항력과 우선변제권 확보의 중요성임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다"면서 "C 씨가 임대차 계약 당시 씨 등과 이 사건 근저당권 설정과 관련해 아무런 논의를 하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비춰 보면양측은 특약으로 씨가 씨 등에게 이 사건 아파트에 관해 제한물권 없는 상태로 임대하는 것즉 적어도 씨가 씨 등에게 임대차 목적물을 인도하고 씨 등이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지는 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 봄이 타당하다"고 밝혔다.

 



이어 "C 씨는 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했고 이같은 이유로 임대차 계약은 해제됐다"면서 "C 씨는 씨 등에게 계약금 8000만 원을 반환하고위약금으로 계약금 상당액인 8000만 원을 지급할 의무가 있다"고 설명했다.

 



다만 "위약금은 손해배상액 예정의 성질을 가지고민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다"며 "위약금 약정에 이르게 된 경위, A 씨 등이 지급한 계약금의 액수, C 씨의 의무 위반 내용 및 시기, A 씨 등에게 발생할 수 있는 손해의 내용과 손해액 등 제반 사정을 모두 고려해 손해배상 예정액은 8000만 원 중 40% 상당인 3200만 원으로 감액한다"고 했다그러면서 "C 씨는 씨 등에게 계약금 8000만 원에 위약금 3200만 원을 합한 총 11200만 원을 지급하라"고 판시했다.

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